বাসার সন্ধানে

                            ফ্ল্যাটের চাবি আপনার হাতে
              ...........................................................................


মাথার উপরে ছাদ তো বটেই । আবার দীর্ঘ মেয়াদি লগ্নির জন্য আদর্শ জায়গা হল রিয়েল ষ্টেট বা আবাসন শিল্প । কারো থাকার জায়গা নেই তিনি একটি ফ্ল্যাট কিনে অতি সহজে সমস্যা সমাধান  করে ফেলতে পারেন । লগ্নি হিসাবে ফ্ল্যাট অপেক্ষা কৃত কম ঝুকি পূর্ণ  তবে লাভ পেতে সময় লাগে । তবে লাভ হয় লগ্নি কৃত অঙ্কের বহুগুণ বেশি । সময় বদলেছে । আগে বুড়ো না হলে যেন বাড়ি কেনার কথা ভাবতেই পারতেন না কেউ । কর্মজীবনের একেবারে শেষ প্রান্তে পৌঁছে বাড়ি তৈরি কাজে হাত দেওয়ার সাহস পেতেন তারা । অনেকে আবার নামতেন অবসরের টাকা হাতে পাওয়ার পর । সারা জীবনের কষ্টের সঞ্চয় মাথার উপর ছাদ দাড় করাতে করাতেই শেষ হয়ে যেত । আর এখন ?  কাজের জগতে প্রবেশের কয়েক বছরের মধ্যে ফ্ল্যাট বা বাড়ি কিনতে নেমে পড়েছে নতুন প্রজন্ম । আবার যাদের ক্ষমতা আছে তারা একখানা কিনেই ক্ষান্ত হচ্ছেন না । সময়ের সাথে সাথে বেতন বাড়লে  দু কামরার ফ্ল্যাট ছেড়ে যাচ্ছেন তিন কামরায় । কেউ কিনছেন বাংলো । আবার অনেকে লগ্নী ফ্ল্যাট বা বাড়িতে টাকা ঢালছেন । প্রাথমিক লগ্নির পরিমাণ বড়সর ঠিকই । তবে সেটা অন্তরায় হয় না কারন বাঙ্কের ঋণ পাওয়া সহজ হয়ে গিয়েছে । বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার জন্য প্রায় ৯০ শতাংশ পর্যন্ত ঋণ পাওয়া  যায় । দীর্ঘ মেয়াদি মাসিক কিস্তি তে তা শোধ করা যায় । আবার ওদিকে বাঙ্কের সুদের উপর মেলে আয়কর ছাড় । শর্ত সাপেক্ষ বাৎসরিক ধার শোধ বাবদ ছাড় পাওয়া যায় ৮০সি ধারায় । আসল শোধের জন্য বছরে সর্বাধিক এক লক্ষ টাকা ছাড় মিলতে পারে । কর ছাড়ের সুবিধা মেলে সুদ শোধের ক্ষেত্রেও । ধারা ২৪ অনুযায়ী সুদ বাবদ বছরে সর্বাধিক দেড় লক্ষ টাকা পর্যন্ত কর ছাড়ের সুবিধা মিলতে পারে ।
তবে আসল বা সুদ উভয় ক্ষেত্রেই কর ছাড়ের সুবিধা পেতে কিছু শর্ত পুড়ন করতে হয় । তাই গৃহ ঋণ নেওয়ার সময় যাবতীয় শর্ত গুলি খুঁটিয়ে দেখা জরুরী । তাড়াতারি বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনার অনেক সুবিধা ।
যারা ভাড়া বাড়িতে থাকেন ,তারা প্রতি মাসে মোটা টাকা ভাড়া দেওয়ার বদলে তা দিয়ে মাসিক কিস্তি মেটাতে পারেন । তার মাথার উপর ছাদ ও জুটল আবার নিজের নামে সম্পদ তৈরি হল । তাছাড়া সন্তান সন্ততি দের জন্যও আলাদা ফ্ল্যাট কিনে রাখছেন বাবা মায়েরা । লগ্নি জায়গা হিসাবে বাড়ি বা ফ্ল্যাট লাভজনক । পরে দাম বাড়লে সময় সুযোগ বুঝে বিক্রি করে দেওয়া যায় । আবার বিক্রি করার আগে পর্যন্ত সেখান থেকে ভাড়া মিলবে যা ই এম আই এর ভার অনেকখানি লাঘব করে দেবে ।
তবে বাড়ি বা ফ্ল্যাট কিনে গেলে অনেক আগে থেকে সঠিক পরিকল্পনা জরুরী । বহু বিষয় খুঁটিয়ে দেখা দরকার । না হলে পরে ঠকতে হবে । কারন বাড়ি ফ্ল্যাট দুপাঁচ দিনের জন্য কেনা হয় না । প্রাথমিক ভাবে তা কেনা হয় সারা জীবনের জন্য । এবং তাও বিপুল টাকা ঢেলে । মোবাইল এর মতো যখন ইচ্ছে বদলানোর সুযোগ নেই । তাই সম্পত্তি তে মোটা টাকা ঢালার আগে অনেক বিষয় দেখে নেওয়া জ্রুরি । বসবাসের সুবিধা দিক থেকে যেমন যথেষ্ট আলো বাতাস আসে কিনা , স্কুল কলেজ ,বাজার হাসপাতাল কত দূরে , পাশের রাস্তা তা চওড়া না সরু । বাণিজ্যিক দিক থেকে সেই বাড়ি বা ফ্ল্যাট  পরে বেচলে আদৌ বেশি মিলবে কিনা দু কামরার ফ্ল্যাট বদলে তিন কামরার ফ্ল্যাট কেনা যায় কিনা যেহেতু পরে তা বেচে তুলনায় বেশি দাম পাওয়ার সম্ভাবনা ।
বাড়ি বা ফ্ল্যাট কেনা আগে একই সঙ্গে আইনগত বা মালিকানা সংক্রান্ত দিক এবং কর সংক্রান্ত দিক ও ভালো করে খোঁজ নিতে হবে । বরং আইনি বিষয়েই সব থেকে বেশি গুরত্ব দেওয়া দরকার । দেখে নেওয়া উচিত ওই সম্পত্তিতে যেন আইনি খুঁত না থাকে । বড় নামি প্রকল্প গুলি সাধারণত ব্যাঙ্ক বা গৃহ ঋণ সংস্থা দ্বারা অনুমোদিত হয়ে থাকে । তবেই ফ্ল্যাট কিনতে ধার দেয় ব্যাঙ্ক গুলি । তাই এই ধরণের প্রকল্পে লগ্নি কিছুটা কম ঝুকির । তবে অনেক বেশি সজাগ এবং সতর্ক থাকতে হবে ছোট প্রকল্পে যেখানে একটিই বিল্ডিং তৈরি হচ্ছে  তেমন ফ্ল্যাট কেনার আগে । সম্পত্তি বিক্রেতা ,নির্মাতা এবং মালিক কারা ? যদি তিনটিই একজন হন তাহলে একরকম । তা না হলে এদের চুক্তির কপি শুরুতেই দেখে নিতে হবে । দেখতে হবে জমি ফ্রী  হোলড কি না । জমি লিজ নেওয়া হলে তার মেয়াদ ভাল করে দেখে নিতে হবে । দেখতে হবে বিক্রেতার কাছে ওই জমি কি ভাবে এসেছে । কেনা , উত্তরাধিকার সুত্র ,বিভাজন ,বা দানপত্রের মাধ্যমে বিক্রেতা জমি পেতে পারেন । দলিল যাচাই করে দেখে নিতে হবে ।
সরকারের খাতায় জমিটি বিক্রেতার নামে নথি বদ্ধ আছে কিনা তা নিশ্চিন্ত হতে জমির পরচা যাচাই করতে হবে । সম্প্রতি দেওয়া খাজানার রশিদের কপি দেখে নিতে হবে । খাজনা বিক্রেতার নামেই জমা পড়েছে তা জানা জ্রুরি । জমির চরিত্র অর্থাৎ ওই জমি চাষ জমি , বাস্তু জমি , খাস জমি , কিনা তা দেখে নিতে হবে । জমি কেনা বেচার উপর কোনও নিষেধাজ্ঞা আছে কিনা খোজ নিতে হবে ।
বি এল আর ও দপ্তরে যথাযথ সার্চ করিয়ে জমি সম্পর্কে নিশ্চিন্ত হতে হবে । আবার জমি নিয়ে কোন মামলা আছে কি জানতে কোর্ট সার্চ করানোও জরুরী । পাওয়ার অফ এটর্নির মাধ্যমে সম্পত্তি বিক্রি করা হলে তা রেজিস্টার্ড পাওয়ার হওয়া উচিত । সে ক্ষেত্রে আসল পাওয়ার অফ এটর্নি অবশ্যই দেখতে হবে ।
সম্পত্তি কেনার আগে তা বায়না করা হয় । ফ্ল্যাট বা বাড়ি সম্পর্কে যাবতীয় খোঁজখবর নিয়ে সন্ততুষট হলে তবে বায়না পত্রে সই করা উচিত । বায়না পত্রে সমস্ত শর্ত পড়ে নিতে হবে । কারন এইসব শর্তের ভিত্তিতেই পরে মুল দলিল তৈরি করা হয় । এছাড়া পুরসভা দ্বারা ও তাদের প্ল্যান অনুযায়ী বাড়ি বা ফ্ল্যাট তৈরি হচ্ছে কি না ? না হলে কমপ্লিশন সার্টিফিকেট পেতে সমস্যা হতে পারে । ভেঙ্গে ফেলতে হতে পারে বেআইনি অংশ । ভিত নিয়ম মেনে করা হচ্ছে কি না , ভুমিকম্প রোধক ব্যবস্থা আছে কি না ? দলিল সই করা এবং ফ্ল্যাট দখলে নেওয়ার পর সাধারণতঃ এক বছর পর্য ন্ত ফ্ল্যাটের কোন নির্মাণ গত ত্রুটি ধরা পড়লে তা বিনা খরচে সারিয়ে দেয় নির্মাতা । ফ্ল্যাটে যদি বসবাস না করেন তাহলেও ভাল করে দেখুন কোন নির্মাণ কালের ত্রুটি পরীক্ষা করে ।
সম্পত্তি কেনার সময় কর সংক্রান্ত বিষয় গুলি ভাল করে দেখে নেবেন । সেল ডিড নথিভুক্ত সময় সরকারের নির্ধারিত হারে স্ট্যাম্প ডিউটি দিতে হয় । শহরাঞ্চলে ২৫ লক্ষ টাকা বা তার কম দামের সম্পত্তির উপর স্ট্যাম্প ডিউটি ধার্য হয় ৬ শতাংশ হারে । তার বেশি হলে ৭ শতাংশ । তাছাড়া রেজিস্ট্রেশন ফি দিতে হবে ১-১ শতাংশ হারে । পঞ্চায়েত এলাকায় স্ট্যাম্প ডিউটি ৫ শতাংশ ।
মনে রাখতে হবে ঋণ নিয়ে ফ্ল্যাট কিনলে তা শোধ না হওয়া পর্যন্ত ফ্ল্যাট বা বাড়ির দলিল জমা রাখে ব্যাংক । শোধ হলে তা একটি ডিড অফ রিলিজ করে ফেরত দিয়ে দেওয়া হয় । ঋণ নিয়ে বা জমা টাকা  দিয়ে ফ্ল্যাট বা বাড়ি কিনতে হলে কর্মজীবনের শুরুতে করা উচিত ।

যুগল কিশোর ঝা